Nuomos sutartis

Nuomos sutartis

Nuomos sutartis

NUOMOS SUTARTIS – TEISINIS REGLAMENTAVIMAS

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.447 str. 1 d. nurodo, kad pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomos sutarties dalykas gali būti bet kokie nesunaudojamieji daiktai, kurių civilinė apyvarta nėra uždrausta. Jeigu nuomos sutartis pasirašyta nuomoti daiktams, kurie išimti iš civilinės apyvartos, tokia sutartis yra negaliojanti. O tokių daiktų nuoma gali užtraukti baudžiamąją ar administracinę atsakomybę. Nuomos sutartis kartais tapatinama su panaudos sutartimi (neatlygintiniu naudojimosi daiktu), plačiau apie panaudos sutartį skaitykite paspaudę šią nuorodą.

Dažnas mano, kad nuomos sutarties pasirašymas ar nepasirašymas gal atnešti naudos, pavyzdžiui, neigiant susitarimo tarp šalių buvimą. Tokie atvejai aktualūs, kai padaroma žala, tarp nuomotojo ir nuomininko atsiranda interesų konfliktas, reikia mokėti mokesčius ar norint jų išvengti. Tokiais atvejai pats populiariausias argumentas – nebuvo pasirašyta jokia sutartis, todėl atsakomybės nėra.

Nuomos sutartis, nuoma

Nuomos sutartis – Ar visais atvejai būtina?

Šiuo atveju ir taip, ir ne. Reikėtų pradėti nuo to, jog nuomos sutartis nėra privaloma. Įstatymas sandorio šalių neįpareigoja pasirašyti nuomos sutartį visais atvejai. CK 6.478 str. 1 d. nurodyta, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė, todėl nurodytos formos nesilaikymas sutartį daro negaliojančia. CK nurodo, kad bet kokia teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK – 6.189 str. 1 d.). Taigi, pasirašius nuomos sutartį nuomotojas savo interesus gali apginti žymiai lengviau nei, kad nuomos sutartis nebūtų pasirašyta. Tačiau gali apginti tik lengviau. Tai reiškia, kad ir tais atvejais, kai nuomos sutartis nepasirašyta, savo pažeistas teises ir teisėtus interesus taip pat ginti galima. Tai išplaukia iš kelių CK straipsnių. Pirmiausia, kai žala padaroma ir jos atsiradimas nėra susiję su sutartiniais santykiai, tai vadinama deliktinė civilinė atsakomybe.

DELIKTINĖ ATSAKOMYBĖ, KAIP VIENA ATSAKOMYBĖS RŪŠIŲ

Deliktinė civilinė atsakomybė yra turtinė prievolė, atsirandanti dėl žalos, kuri nesusijusi su sutartiniais santykiais, išskyrus atvejus, kai įstatymai nustato, kad deliktinė atsakomybė atsiranda ir dėl žalos, susijusios su sutartiniais santykiais (CK – 6.245 str. 4 d.). Tuo tarpu CK 6.251 str. 1 d. nurodyta, kad padaryti nuostoliai turi būti atlyginami visiškai, o šalių susitarimas dėl civilinės atsakomybės, netaikymo ar žalos dydžio apribojimo negalioja (CK – 6.252 str. 1 d.).
Vertinant minėtas teisės normas akivaizdu, kad padaręs žalą asmuo privalo šią žalą atlyginti, nepaisant to, nuomos sutartis pasirašyta ar ne. Tikėtina, jeigu nuomos sutartis nepasirašyta, nuomotojas susiduria su sudėtingesniu įrodinėjimo procesu. Manytina, kad didžiausias iššūkis su kuriuo tektų susidurti – įrodyti ar konkretus asmuo pararė žalą (nuomininkas) ir ar konkretus asmuo ten gyveno.

Teismų praktikoje yra ne vienas atvejis, kai nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo sugadina nuomotojo turtą, supratęs, kad padaryta žąla yra didelę išsikrausto, nes nuomos sutartis tarp šalių nebuvo pasirašyta. Tuo tarpu paklausus nuomotojo kodėl šis nuomos sutarties nepasirašė, nurodo, kad nuomininkas pasirodė labai geras žmogus, malonus, jie taip susitarė, pasitikėjo nuomininku.

NUOMOS SUTARTIES NUTRAUKIMAS PRIEŠ TERMINĄ  – NUOMOTOJO REIKALAVIMU 

CK 6.479 str. 1 d. nurodyta, kad nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais nuomos sutartis negali būti pasirašoma ilgesniam terminui kaip vienas šimtas metų.
CK 6.497 str. nurodyta, kokiais atvejais nuomos sutartis gali būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu:

1. Nuomotojas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu:
2. Nuomininkas naudojasi turtu ne pagal nuomos sutartį ar turto paskirtį;
3. Nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina daikto būklę;
4. Nuomininkas nemoka nuomos mokesčio;
5. Nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai jis pagal įstatymus ar nuomos sutartį privalo jį daryti;
6. Nuomos sutartis gali nustatyti ir kitus pagrindus;
7. Jeigu kas kita nenumatyta nuomos sutartyje, prieš terminą nutraukta nuomos sutartis gali nutraukti ir subnuomos sutartį;
8. Nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą, įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimą, per protingą terminą prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepašalino. Aptariamu atveju įstatymas nenustato, koks terminas yra protingas. Kiekvienu individualiu atveju protingas terminas gali skirtis. Tai priklauso nuo konkrečių aplinkybių, todėl vieną terminą nustatyti netikslinga ir neteisinga.

NUOMOS SUTARTIES NUTRAUKIMAS PRIEŠ TERMINĄ – NUOMININKO REIKALAVIMU

CK. 6.498 str. nurodyta, kad Nuomininkas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu:

“1. nuomotojas nedaro remonto, kurį jis privalo daryti;
2. daiktas dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro netinkamas naudoti;
3. nuomotojas neperduoda daikto nuomininkui arba kliudo naudotis daiktu pagal jo paskirtį ir sutarties sąlygas;
4. perduotas daiktas yra su trūkumais, kurie nuomotojo nebuvo aptarti ir nuomininkui nebuvo žinomi, o dėl šių trūkumų daikto neįmanoma naudoti pagal jo paskirtį ir sutarties sąlygas;
5. yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.”

Nors CK nurodo aiškiai, kokiais atvejais nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą (CK 6.497 str.), tačiau nėra viskas taip paprasta. Pagal CK 6.497 str. 1 d. 3 p., nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą, jeigu nuomininkas nemoka nuomos mokesčio. CK aiškiai nurodyta, kad šios normos pagrindu numos sutartį nutraukia  teismas.  Tiesmukas šios normos aiškinimas reiškia, kad nuomotojas neturi teisės vienašališkai nutraukti nuomos sutartį net ir tuo atveju, jeigu nuomininkas apskritai nėra sumokėjęs už nuoma.

Tačiau CK 6.217 str. 5 d. nustatyta, kad vienašališkai sutartis gali būti nutraukta joje numatytais atvejais. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra išaiškinta, kad reikalavimas nutraukti tas terminuotas nuomos sutartis, kurių nutraukimą reglamentuoja CK 6.497 ir 6.498 str. (transporto priemonių, negyvenamųjų patalpų, pastatų ir įrenginių, įmonės nuomos) tik teismo tvarka, prieštarautų privačių santykių dispozivytiškumo, sutarties laisvės, teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams (žr. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2011). Todėl šalių sudarytoje sutartyje numačius, kad ji gali būti vienašališkai nutraukta, jei nuomininkas laiku nesumoka nuomos mokesčio, vienašališkas sutarties nutraukimas neprieštarauja sutarties šalių valiai sudarant sutartį bei įstatymui. (Plačiau apie vienašalį sutarčių nutraukimą galite skaityti čia.)

Tai yra teisininko nuomonė, sudaryta apžvelgus galiojantį teisinį reglamentavimą ir teismų praktiką. Už tiesioginį šiame straipsnyje pateiktos medžiagos naudojimą ir dėl to atsiradusias neigiamas pasekmės teisininkas neatsako. Jeigu turite klausimų šia tema, kreipkitės individualiai.